Arras et ses places. Des maisons dont la réhabilitation peut se faire selon la loi Malraux.

Un immeuble de la rue des Bouchers, dans le Vieux-Lille. Une maison sur la Grand-Place d'Arras. Quoi de commun entre ces deux biens ? L'âge� assurément. Dans le premier cas, il s'agit d'un bâtiment du 18e siècle. Dans le second, la construction remonte au 17e siècle ; elle est même classée monument historique. Ce qui unit aussi ces deux ensembles d'habitation, c'est leur restauration selon la loi Malraux. Le ministre de la Culture du général De Gaulle est, en effet, encore bien connu dans le domaine immobilier pour cette loi du 4 août 1962. L'objectif ? Réglementer la législation sur le patrimoine historique et esthétique et, surtout, faciliter la restauration de ce dernier. Investisseurs, vous pensiez que ce mode d'acquisition et de restauration était révolu ? Thomas Venel et Philippe Leclercq, associés dans la direction du cabinet roubaisien Alliance Stratégie Patrimoine, nous confirment le contraire : en 2008, on peut encore investir dans du Malraux.

Logements entièrement restaurés

" Des immeubles de caractère, en centre-ville, dans des villes à fort potentiel économique et touristique " résume Thomas Venel qui cite spontanément le Vieux-Lille ou le centre historique d'Arras, mais aussi des villes extérieures à notre région, telle La Rochelle. En réalité, derrière l'appellation générale "loi Malraux" se cache aujourd'hui une série de dispositions fiscales prises par la suite. Car c'est l'intérêt majeur d'une telle acquisition : elle offre d'importants avantages fiscaux. Restaurés dans les règles de l'art, les biens élus nécessitent, du fait de leur état initial, démolition et reconstruction. Dans tous les cas, ces transformations représentent un coût élevé. En vous engageant dans ces travaux, vous réalisez un déficit foncier. Vos dépenses seront déductibles de votre revenu global, sans plafonnement ! Si l'investissement se fait à plusieurs, les acquéreurs devront former " en vue de la réhabilitation, une AFUL ou association foncière urbaine libre " précise encore Thomas Venel. " La défiscalisation se fait sur l'année en cours, en fonction des appels de fonds pour les travaux " poursuit le dirigeant d'Alliance Stratégie Patrimoine, qui souligne qu'une telle opération s'effectue " sur une, deux ou trois années ". Mais, le courtier en crédit, en placement financier ou en immobilier se doit de " conseiller le client au mieux de ses intérêts ". Et le professionnel roubaisien de reconnaître que l'investissement Malraux s'adresse uniquement aux " gros contribuables, imposables à plus de 40 % ". Pour eux, il constitue " un levier de défiscalisation très fort ".

Des contraintes

Un investissement de ce type suppose un " encadrement juridique de l'opération� sous peine de remise en cause des avantages fiscaux ". Devenu propriétaire dans ces conditions, vous ne pourrez pas habiter vous-même un logement dans l'immeuble restauré. Vous devrez le louer nu à un occupant dont ce sera la résidence principale. Et ce pour une durée minimale de six ans. Cette location devra intervenir dans l'année qui suivra la date de fin des travaux de restauration. Mais, pour ce type de produit immobilier, " pas de risques locatifs " conclut Thomas Venel. Les biens ainsi restaurés se situent en effet dans des secteurs très demandés. Par ailleurs, nul plafonnement du montant du loyer ou des ressources du locataire. C'est une autre des spécificités de cet investissement locatif.

CHRISTOPHE DRUGY / La Voix du Nord