Trois lettres qui désignent : 1, une société car elle regroupe au moins deux associés ; 2, un objet immobilier ; 3, qualifiée de " civile " car son activité n'est pas commerciale... Notre attention se porte aujourd'hui sur la société civile immobilière, plus connue donc par son sigle SCI. Le Conseil régional des notaires nous éclaire sur son fonctionnement.

" Certaines personnes entrent ici avec l'idée de constituer une SCI... ils repartent sans l'avoir faite " sourit Fran�ois Quecq d'Henripret, notaire à Ronchin. Car la création d'une SCI est fréquente, mais elle n'est pas nécessaire dans tous les cas.

Un outil

" Un mode d'organisation... une forme d'indivision dans laquelle on va maîtriser le partage... un outil de gestion et de transmission du patrimoine " résume à propos de la SCI le porte-parole du Conseil régional des notaires. Vous êtes travailleur indépendant et propriétaire d'un local à usage professionnel ? Vous souhaitez dissocier ce patrimoine de vos biens personnels ? Apport financier initial égal ou inégal, volonté de partager des frais de gestion avec un confrère ou une autre profession libérale occupant le bâtiment, la SCI peut vous intéresser. Vous y serez détenteur de parts sociales, les modalités d'association étant définis dans un contrat écrit.

Formalités

Les contractants ? Des personnes physiques majeures ou mineures (sous certaines conditions) ou des personnes morales (dès lors qu'elles ont une personnalité juridique). L'acte constitutif ? Il peut être rédigé sous seing privé, entre les parties. Cependant, mieux vaut faire appel à un notaire, avocat ou expert comptable à même de définir avec vous un projet sur mesure. Le coût ? Pour une SCI de forme et de taille moyennes, " entre 1 200 et 2 500 € " précise Mre d'Henripret. Avec ou sans rédaction du document par un professionnel, vous ne pourrez pas éviter certaines formalités. Auprès des impôts d'abord, l'enregistrement des statuts devra être effectué. De plus, un avis devra être publié dans un journal légal d'informations. Enfin, votre SCI devra être inscrite au Registre national du commerce et des sociétés ; immatriculation et publication dans un bulletin officiel spécifique étant payantes.

Droits et devoirs

" On peut constituer une SCI pour chaque bien possédé ou avoir une SCI de patrimoine qui gère un ensemble " poursuit le notaire de Ronchin. Le but de la société n'étant pas commercial, la SCI ne peut pas acquérir un immeuble pour le revendre. Ce qui, évidemment, ne lui interdit pas de vendre un bien... ou de le louer. Dans cette dernière situation, le locataire se verra proposer par son bailleur (la SCI) un contrat d'une durée de 6 ans au lieu des 3 ans habituels ( lire notre récente série sur les rapports propriétaire locataire ). Mais, pour le reste, cela ne change rien.
Qui dit association et associés signifie, par ailleurs, l'obligation d'organiser annuellement une assemblée générale et de tenir un livre de comptes, la première devant approuver les seconds. Quant au régime d'imposition applicable à l'entité juridique ainsi formée " pour le fisc, seuls les associés comptent, la SCI n'apporte pas de déduction supplémentaire " estime le porte-parole des notaires. Et de donner une autre définition de la SCI : " un écran ou un paravent fiscalement transparent ". Si la SCI loue un bien, les bénéfices (loyers) de chaque associé entreront donc dans les revenus fonciers déclarés par chacun d'entre eux. Il reste que la SCI joue un rôle d'instrument de transmission, offrant des avantages que le régime hors SCI ne permet pas. Une maison, un appartement, un immeuble ne peuvent pas être fractionnés. Au contraire, au sein d'une SCI familiale, un parent (ayant perdu son conjoint, par exemple) peut transmettre des parts à ses enfants, cas récent que le notaire de Ronchin vient de connaître.

CHRISTOPHE DRUGY / La Voix du Nord