La mitoyenneté (1/2)? Une forme particulière de copropriété
Entre ces deux pavillons, point de mur. Si les deux propriétaires voisins veulent un jour en construire un, gare à la réglementation... avec ses différences entre ville et campagne.
02/09/2007
" Le mur murant Paris rend Paris murmurant " disait-on à la fin du XVIIIe siècle quand l'administration fiscale voulut ériger une enceinte pour faire payer de nouveaux droits sur les marchandises. Aujourd'hui, si vous-même voulez éviter de rendre votre voisin murmurant... à cause de la construction d'un mur, renseignez-vous sur les règles de mitoyenneté. Avec ce premier volet, nous allons vous aider à y voir plus clair. Un exemple pris parmi tant d'autres, à Wasquehal (métropole lilloise). Lœtitia, propriétaire d'une agréable maison avec jardin, reçoit en janvier 2007 la visite de son voisin. Souhaitant entreprendre des travaux d'extension de son habitation (lire à ce sujet notre article du 12 août), il a besoin de son autorisation. La raison ? Alors que la maison de l'un est mitoyenne de celle de l'autre par le garage, la structure de l'extension doit s'appuyer sur le mur appartenant à Lœtitia. De tels travaux ne peuvent donc être entamés sans son accord écrit. Une solution alternative pour son voisin ? Faire construire son propre mur. Mais, cela réduira la surface d'extension d'autant et augmentera évidemment le coût des travaux. Au total, dans les limites de la réglementation et grâce à de bonnes relations de voisinage, cette question de mitoyenneté s'est réglée à l'amiable.
Un mur " mitoyen " ?
Si le mur cité plus haut était physiquement mitoyen, on a bien compris que juridiquement il ne l'était pas puisque faisant partie de la propriété de Lœtitia. La réalité n'est pas toujours aussi simple. Quelle différence entre un mur privatif et un mur mitoyen ? C'est un titre de propriété (acte notarié ou jugement) qui va définir le premier. En son absence, le mur qui sépare bâtiments, terrains, jardins ou cours est présumé mitoyen. Si un mur séparatif n'existait pas et que vous vous mettez d'accord avec votre voisin (par écrit) pour le construire à frais partagés, pour le coup le titre établit le caractère mitoyen du mur ainsi construit. Troisième preuve de mitoyenneté : la prescription. Elle peut être invoquée par le copropriétaire qui trente ans durant a entretenu le mur. Cette possibilité fonctionne dans les deux sens : vous pouvez revendiquer la propriété privative d'un mur que vous aurez entretenu seul pendant trente ans. Enfin, moyennant indemnisation - à la hauteur de la moitié de la valeur de la surface occupée par le mur - , vous pouvez obliger votre voisin à vous céder la mitoyenneté de son mur privatif séparatif. La mitoyenneté est alors établie par " acquisition forcée ".
Cas particulier
En l'absence de mention sur les titres de propriété, un mur qui sépare des terrains de niveau différent est un cas obéissant à une jurisprudence spécifique. Selon que ce mur de soutènement est mitoyen ou pas, les frais d'entretien seront eux-mêmes partagés ou pas. Vous êtes propriétaire du terrain le plus élevé ? Le mur séparatif soutient votre terre tout en maintenant la vue vers le terrain voisin ? Il sera considéré comme privatif et vous appartiendra. Le mur constitue également une clôture qui vous cache de votre voisin ? Il sera présumé mitoyen. Assez logique. Mais, il vaut mieux avoir le droit avec soi. Et finalement, là encore, un bon voisinage vaut mieux qu'un futur blocage...
CHRISTOPHE DRUGY / La Voix du Nord