L'immobilier neuf continue sa marche en avant
Une demande qui reste forte, les différents acteurs (banques, promoteurs, investisseurs, gouvernement) qui jouent le jeu, une conjoncture favorable: le marché de l'immobilier neuf se porte bien.
25/10/2007
Après deux années phares pour la construction en 2004 et 2005, on aurait pu craindre un ralentissement
important du marché. Ce n'est pas le cas. On constate globalement un rythme équivalent à celui de l'an dernier. "
En examinant les statistiquesde fin septembre, on est même légèrement au-dessus. précise Jean-Michel Sede, président de
la Fédération des promoteurs constructeurs région Nord, et directeur de Loger habitat. Sur l'arrondissement
de Lille, on est à 1 234 logements réservés au lieu de 1 119 l'an dernier à la même époque. "
Et cette tendance se vérifie sur l'ensemble de la région,
les ventes sur le deuxième trimestre 2007
sont en progression de 19,8 % par rapport à l'année
dernière alors qu'on en est à + 11,1 % au niveau
national. C'est la vente d'appartements qui
booste ces chiffres, alors que l'individuel progresse
plus modérément, tout comme les mises en vente (+2,1 %).
Le marché reste donc toujours bien orienté, et les
incertitudes liées à l'environnement électoral
n'ont finalement pas pesé dans le volume des ventes.
On constate ainsi que la demande reste très
forte et le contexte favorable. Les besoins de logements,
que ce soit en résidence principale ou en locatif,
ne cessent d'augmenter, et la population est
toujours aussi soucieuse de sécuriser sa retraite.
Quant à l'intérêt des investisseurs pour l'immobilier,
il ne faiblit pas...
Cette demande de logements neufs a d'ailleurs parfois
du mal à toujours être satisfaite. "D'oû la nécessité
d'adapter l'offre par rapport à la qualité de la
demande : primo-accession ou accession sociale par
exemple".
Dégripper le parc locatif
En effet, plus de 80 % des ménages français sont éligibles au PLS (prêt locatif social). C'est donc
bien à cette population que doivent être destinés la majorité des logements. Avec en toile de fond
une autre problématique : dégripper le parc locatif. L'offre en accession, facilitée par les différentes mesures gouvernementales (en particulier la déduction
des crédits d'emprunt) doit en effet permettre de libérer des logements locatifs qui pourront
être occupés par des familles aujourd'hui en attente de logement.
Pour débloquer la situation, les solutions existent: la Fédération des promoteurs propose par
exemple que des logements soient loués aux bailleurs sociaux.
" Nous jouons déjà un rôle important dans la production de logements sociaux, et nous avons fait des
propositions dans ce sens. Comme dissocier la propriété de l'usufruit. Cela permettrait aux bailleurs sociaux de ne plus forcément être propriétaires des
logements, mais de les louer tout en les administrant. Ce dispositif accélérerait la production de logements
sociaux. "
En tout cas, cette piste de réflexion parmi d'autres laisse à penser que l'immobilier neuf a encore de
beaux jours devant lui.
Dans la région: un pouvoir d'achat plus faible et des coûts de construction élevés
Dans un environnement finalement favorable, le marché du neuf en 2007 devrait connaître la même évolution que 2006. Le
Nord - Pas-de-Calais suit le mouvement national mais présente tout de même quelques particularités.
En ce qui concerne les ventes de logements neufs, la région continue d'être un des bons élèves de la classe avec 19,8 % de hausse
au deuxième trimestre 2007 et 828 ventes enregistrées.
Au niveau des mises en ventes et sur la même période, le Nord - Pas-de-Calais progresse moins rapidement
(+ 2,1 %) que le reste de la France (+11,2 %). Ce résulat s'explique notamment par la hausse des prix (+ 8,2 %) ainsi que par certaines particularités régionales.
Globalement, en France, toutes les régions ont le même problème lié à la solvabilité de leur clientèle : les
prix des logements neufs augmentent plus vite que le pouvoir d'achat des habitants.
Mais il y a une double spécificité dans la région qui plombe un peu les comptes. En effet, le Nord -
Pas-de-Calais affiche l'un des niveaux de vie le plus bas de France et des coûts de construction qui figurent
parmi les plus élevés !
Ces coûts de construction élevés sont difficilement explicables et ne résultent pas d'une seule cause. Il y
a plusieurs facteurs, explique Jean-Michel Sede, notamment le coût des terrains et la nécessité, parfois,
de réaliser des fondations sur pieux.
Cela peut-être également lié au type de matériau choisi, la brique par exemple qui est plus chère
que d'autres matériaux. Tous ces phénomènes se répercutent alors sur les coûts de construction et
donc sur les prix de vente au mètre carré.
" Quand je discute avec des collègues d'Alsace par exemple, on se rend compte que dans leur région, le niveau de vie est supérieur
à celui du Nord de 20 % et les coûts de fabrication sont inférieurs de 20 % ! ça fait quand même une sacrée différence ! "
Pour autant, les ventes continuent à progresser car les prix, certes en augmentation
constante dans la région, restent encore largement inférieurs à la moyenne nationale.
Dynamisme du Douaisis et du Valenciennois
Cette année encore de nombreux programmes immobiliers voient le jour et fleurissent partout dans la région. Ainsi, près de 14 000 logements individuels
ou collectifs ont été autorisés depuis douze mois dans le département du Nord (+11,2%) et plus de 10 000 dans le Pas-de-Calais (en hausse de 1,8 %).
La maison individuelle attire d'ailleurs toujours autant les nouveaux acquéreurs, lesquels ne reculent devant aucun sacrifice pour en devenir propriétaires.
"Pour pouvoir acheter une maison individuelle, on constate que de nombreux futurs propriétaires n'hésitent pas à s'expatrier, à s'éloigner toujours
plus loin de la ville. Sur Lille, l'expatriation en dehors de la métropole est flagrante et les tensions sur le foncier commencent à apparaître dans ces zones-
là. " explique Jean-Michel Sede, président régional de la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC).
Hormis l'attrait grandissant pour les alentours de la métropole lilloise, les secteurs du Valenciennois et du Douaisis continuent de bien se développer.
En effet, si on regarde les logements autorisés sur les douze derniers mois, on constate que Douai (+ 12,2 % avec notamment près de 1 100 logements
individuels !) et Valenciennes (+ 18,9 %) connaissent un dynamisme très intéressant. C'est aussi le cas du Dunkerquois et du Calaisis, qui même s'ils partent
de plus loin, enregistrent une augmentation sensible des autorisations de logement (+ 40,5% pour Dunkerque,+ 51,4 % pour Calais)
Certains secteurs, en revanche, semblent marquer le pas, c'est notamment le cas de l'arrondissement de Lens-Liévin (- 23,4 % de logements autorisés). Les espaces
de construction se raréfient et l'optimisation du foncier devient nécessaire. " De manière ponctuelle, l'individuel groupé ou pavillonnaire se développe
au profit de logement diffus où la consommation de terrain est plus importante. La densité est une des pistes pour limiter l'impact du foncier sur
les opérations, c'est-à-dire multiplier le nombre de logements dans une surface donnée. Cela demande bien sûr une réflexion en amont dans la conception ",
ajoute Jean-Michel Sede.
Car de la place, il en faudra, tant que les Nordistes continueront à marquer leur préférence pour le logement individuel. En effet, en 2006, 75 % du parc de logements
était composé de maisons individuelles, alors que le taux national était de 56 %.
Chiffres: Direction régionale de l'Équipement. Nord-Pas-De-Calais et INSEE