Propriétaire et locataire (1/3) : droits et devoirs du bailleur
Vous mettez votre bien en location ? Renseignez-vous auprès d'un professionnel ou d'une association sur la législation en vigueur.
06/01/2008
Nous avons déjà étudié les locations destinées aux étudiants (chambre, colocation ou
résidence à services). Plus récemment, l'investissement locatif et ses avantages fiscaux. Vous avez franchi le pas ?
Le bien acheté est prêt à être loué ? Voici un rappel des règles élémentaires à
suivre pour entretenir les meilleures relations avec votre locataire... dans le cadre de la loi.
Précisément, ce premier volet, comme les deux qui suivront sur le même sujet, s'inscrivent dans le contexte de la loi du 6 juillet 1989 : il est ici question de locaux à usage d'habitation, loués vides comme résidence principale. Retour sur les dispositions qui vous concernent en tant que propriétaire bailleur.
Le bail... rien que le bail
Vous avez hérité d'un ou deux appartements et vous avez du temps à consacrer à la gestion locative ? Vous mettrez vos biens directement en location. Au contraire, si vous n'avez pas le profil d'un gestionnaire, confiez votre logement à un mandataire professionnel (agent immobilier ou notaire). Même seul, ne négligez pas les associations pouvant vous apporter conseil (notre article du 21 octobre). Dans tous les cas, un seul document fait foi entre les parties : le bail. Hier rédigé sur papier libre et
uniquement disponible en librairie, vous pouvez aujourd'hui en télécharger un modèle type sur Internet. Son contenu ? D'abord, l'identité des parties : bailleur, locataire et, le cas échéant, mandataire. Sa deuxième partie n'est pas la moins importante. Il s'agit de la désignation des locaux. Outre l'adresse, vous y préciserez la consistance (appartement ou maison), l'existence de dépendances (garage, cave...), le nombre de pièces, la surface habitable. Suit une description indiquant la fonction de
chaque pièce avec l'équipement qui s'y trouve (cuisine équipée, mode de chauffage...). Située dans une copropriété, la location donne accès à des parties communes ou services : ascenseur, local à vélo, antenne TV collective. Ce ne sont pas des détails car le niveau de services justifie le règlement de charges.
La durée initiale du contrat, sa date d'effet et ses modalités de renouvellement ou de cessation sont ensuite précisées sur le document contractuel. Selon la loi de 1989, le bail est consenti pour trois ans, sauf exception. Nous reviendrons, dans notre deuxième volet, sur le loyer et ses révisions (le bail fournit montant mensuel et volume des provisions sur charges). Quoi qu'il en soit, pour s'assurer de la solvabilité du futur occupant, vous ou votre mandataire avez des droits... même si tout n'est pas
permis. Faisons le point.
Quelles exigences ?
Bailleur, vous pouvez demander à votre locataire potentiel une photocopie de sa carte d'identité. Prendre connaissance de sa dernière déclaration de revenus, de quittances de loyer antérieures et de ses trois derniers bulletins de salaire ne pose pas plus de problème. Mais il vous sera interdit de lui réclamer une carte d'assuré social, un relevé de compte ou toute autre information bancaire. Pouvoir exiger que ses revenus nets soient au moins trois fois supérieurs au total loyer + charges est une
règle non écrite. Une garantie financière supplémentaire ? La caution. Non pas une somme d'argent mais une personne physique cosignataire du bail qui s'engagera à verser, à la place de votre locataire défaillant, les montants dus. Le bailleur exige aussi généralement comme préalable à l'engagement contractuel le versement d'un dép�t de garantie (au maximum égal à deux mois de loyer, hors charges).
Travaux et autres obligations
Ce n'est qu'en fin de bail, contrairement à votre locataire, que vous pourrez dénoncer celui-ci, avec un préavis de six mois. Les motifs possibles ? L'occupation du bien ou sa vente. Les gros travaux sont à votre charge, l'occupant étant redevable de l'entretien et des réparations courantes (lire ci-contre). Enfin, depuis l'été dernier, la législation vous impose la réalisation de certains diagnostics.
CHRISTOPHE DRUGY / La Voix du Nord