A la recherche du terrain idéal
Une maison venant d'être achevée... En amont, le choix d'un terrain selon sa surface, son environnement et son coût. Qui diminue plus on s'éloigne de Lille.
07/10/2007
Ce week-end se tient le salon de l'Immobilier de Marcq. Un salon qui, il y a deux ans, a permis à Laurent, Tourquennois, de rencontrer plusieurs
constructeurs de maisons individuelles. Mais, la construction est une chose. Comme de nombreux Nordistes vivant et travaillant dans la métropole
lilloise, l'enjeu pour Laurent était aussi et surtout de trouver un terrain en rapport avec son budget.
Deux exemples : " 12 km de Lille. Terrain constructible de 390 m², viabilisé, COS 0,60, 15 m de façade. Secteur calme.
Proximité écoles et commerces " ; " 15 km de Lille. Terrain à bâtir de 1 300 m², entièrement viabilisé
(gaz, eau, électricité, assainissement). Proche toutes commodités. Libre de constructeur. Façade 30 m. SHON 195 m²,
certificat d'urbanisme accordé. Exposition sud. Environnement de qualité ". D'une annonce à l'autre, des différences de surface
et des informations plus ou moins détaillées. Le prix, on s'en doute, varie aussi fortement : plus de 120 000 € pour le premier, plus de
250 000 € pour le second.
Le point commun entre ces deux cas ?
Primo, des parcelles à bâtir vendues par des particuliers. Vous n'avez donc pas affaire ici à un aménageur-lotisseur. Secondo, les deux terrains sont constructibles. étant donné votre projet et la nature de l'annonce... on en n'attend pas moins ! Pour preuve, les propriétaires actuels pourront fournir une copie du plan d'occupation des sols (POS) devenu plan local d'urbanisme (PLU). Quoi qu'il en soit, tout acquéreur potentiel peut se rendre au service de l'urbanisme de la commune concernée pour se faire délivrer cet extrait. Tertio : le terrain est dit viabilisé. Il est donc raccordé aux équipements collectifs. De ce point de vue, la deuxième annonce est plus précise.
Un certificat d'urbanisme ?
La deuxième annonce y fait référence. "D'information", ce document délivré par la mairie permet de connaître "le droit de l'urbanisme applicable au terrain". Les règles spécifiques d'un PLU, une protection au titre des monuments historiques, la liste des taxes d'urbanisme y figurent. "Opérationnel", il mentionnera en outre la possibilité d'y réaliser un projet et l'état des équipements publics "existants ou prévus". Si vous avez acheté le terrain concerné, au moment de déposer votre demande de permis de construire, les informations que contient ce certificat - valides durant 18 mois - seront applicables à votre autorisation de bâtir. En définitive, la délivrance du certificat d'urbanisme apporte des garanties au maître d'ouvrage, c'est-à-dire à vous-même. En effet, juridiquement constructible, votre terrain doit l'être aussi techniquement. En cela, le certificat d'urbanisme est précieux car il indique au demandeur si son terrain est situé dans une zone de risques.
COS, SHON... et prix
Configuration des lieux, nature du sol, présence antérieure d'une activité polluante,... autant de conditions particulières qui pourront entraîner des complications et donc un coût de construction plus élevé. Surtout si vous envisagez, par exemple, un sous-sol total ou même un simple garage. évidemment, dans vos investigations, et selon votre budget, la surface habitable sur le terrain à bâtir constitue un point essentiel. Notre première annonce indique un COS (coefficient d'occupation des sols) de 0,60 sur un terrain de 390 m² ? 390 x 0,60 = 234 m² de surface (maximale) de plancher constructible. Un paramètre fourni par le PLU. Le sigle SHON de la seconde annonce renvoie à la " surface hors oeuvre nette " (lire ci-contre). Une somme relativement faible ici, alors que le terrain, lui, est grand. Même si d'autres critères jouent - explicites dans l'annonce ou visibles in situ - c'est bien la superficie qui va expliquer la différence de prix. à cumuler avec les conditions du marché. Pour le seul Nord, il faut savoir que le prix moyen du mètre-carré de terrain à bâtir est de 155 € dans l'arrondissement de Lille, contre... 21 € dans celui d'Avesnes.
CHRISTOPHE DRUGY / La Voix du Nord