Location meublée, mode d'emploi

Publié le 12 Octobre 2015

Plus souple, un peu plus rentable et bénéficiant d’une fiscalité avantageuse, la location meublée offre bien des atouts aux investisseurs dans l’immobilier. Mais elle obéit à des règles strictes.

Tous les logements peuvent être loués meublés pourvu qu’ils soient décents. Ils doivent être sains et sûrs, faire au moins 9 m² ou 20 m3 et ils doivent être équipés des meubles indispensables à la vie au quotidien.

La liste des meubles. Un logement est meublé quand le locataire peut s'installer en n’apportant que ses effets personnels. Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 donne la liste des meubles obligatoires (voir www.legifrance.gouv.fr). L’inventaire des meubles doit être annexé au bail.

 

Quel bail signer ?

Depuis le 1er août 2015, vous devez utiliser un bail conforme à un modèle-type légal, tel celui édité par PAP.fr. En meublé et à titre de résidence principale du locataire, sa durée est d’un an, renouvelable par période d’un an. Si le locataire est étudiant, vous pouvez lui proposer un bail de neuf mois. Vous pouvez donner congé tous les ans à la date anniversaire du contrat en respectant un préavis de trois mois. Le locataire peut donner congé à tout moment moyennant un préavis d’un mois. Le dépôt de garantie est de deux mois de loyers hors charges.

Loyers et charges. Vous fixez librement le loyer si c’est la première fois que le bien est mis sur le marché. En meublé, il est supérieur de 10 % environs à celui d’une location vide. S’il s’agit d’une relocation, le loyer est encadré dans les secteurs tendus (c’est le cas de l’agglomération lilloise). Il ne peut pas dépasser celui payé par le locataire précédent révisé selon l’Indice de référence des loyers (IRL) s’il ne l’a pas déjà été depuis 12 mois. Côté charges, deux options : vous fixez un montant forfaitaire révisé chaque année ou vous choisissez un régime réel (le locataire paie chaque mois une provision et vous régularisez une fois par an).

 

Quels avantages fiscaux ?

Les loyers sont des revenus imposables. La location meublée vous donne des solutions pour alléger la facture.

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP). Si vos recettes ne dépassent pas 32 900 € HT par an, vous relevez du régime forfaitaire dit Micro BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Vous profitez d’un abattement de 50 % sur vos loyers et charges.

Si vos loyers dépassent 32 900 € par an ou si cela vous semble plus avantageux, vous pouvez opter pour le régime réel. Vous déduisez les charges des loyers et vous pratiquez des amortissements. Le montant de loyers que le fisc prend en compte diminue, ce qui baisse votre base imposable.

Vous investissez dans une résidence services (étudiants, senior, etc.) ? Vous bénéficiez du statut LMNP en régime réel ou de l’avantage Censi-Bouvard (vous déduisez de vos impôts 11 % du prix sur neuf ans). Dans les deux cas, vous récupérez la TVA versée lors de l’achat.

Le loueur en meublé professionnel (LMP). Si vos locations meublées vous rapportent plus de 23 000 € par an et si cette somme compte pour plus de la moitié de vos revenus, vous pouvez choisir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Lorsque vous déduisez les charges et les amortissements des loyers, le déficit ainsi créé vient s’imputer sur vos revenus globaux. Ces derniers diminuant, vous payez moins d’impôts.

 

article réalisé par pap.fr

 

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