Cinq bons plans pour investir et payer moins d’impôts

Publié le 16 Juin 2015

Acheter un logement pour le louer, c’est bâtir un patrimoine durable, encaisser des loyers mais aussi payer moins d’impôts. Tour d’horizon des cinq principaux dispositifs de défiscalisation dans l'immobilier.
 
1. Investir dans le neuf avec la loi Pinel
 
Ce dispositif permet de déduire une partie du prix du logement des impôts. Combien ? 12 % si vous louez six ans, 18 % si vous louez neuf ans et 21 % si vous louez douze ans. Réservé aux logements neufs, l'avantage se calcule sur 300.000 € maximum. Au mieux, il peut donc atteindre 63 000 € sur 12 ans. Des plafonds de loyers et de ressources du locataire doivent être respectés. Les ascendants et descendants peuvent être locataires. Notre avis : Moins contraignante que la loi Duflot, la loi Pinel conviendra à de nombreux investisseurs. 
 
2. Opter pour une résidence services neuve 
 
Lorsque l’on investit dans une résidence pour étudiants, une résidence senior ou une résidence de tourisme, on relève du statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Grâce à un jeu de déduction de charges et d’amortissements,  revenus locatifs ne sont pas imposables pendant au minimum 20 ans. Il n'y a pas de plafonds de loyers et de ressources des locataires à respecter. Autre possibilité : le dispositif Censi-Bouvard qui est une réduction d'impôts de 11 % du prix du bien sur 9 ans. Notre avis : Le LMNP permet un rendement intéressant, de l’ordre de 3,5 à 4,5 % net HT en moyenne. Et la TVA versée lors de l’achat est récupérable. 
 
3. Préférer l'ancien pour bénéficier des déficits fonciers
 
Lorsqu’il est déclaré sous le régime fiscal des revenus fonciers, un logement ancien dans lequel sont effectués des travaux et qui est loué vide permet de soustraire le prix de ces travaux. Lorsque le solde est négatif, on obtient un déficit foncier imputable sur les revenus globaux dans la limite de 10 700 € par an. Les intérêts d'emprunt sont également déductibles. Résultat : votre base imposable baisse, ce qui réduit vos impôts. Notre avis : Si les travaux permettent de faire de l’optimisation fiscale, ils améliorent aussi la valeur locative du bien. 
 
4. Loi Malraux ou monument historique ?
 
Pour bénéficier de la loi Malraux, il faut acquérir un bien dans un secteur sauvegardé ou dans une Zone de protection du patrimoine architectural et paysager (ZPPAUP). Il doit être rénové puis loué pendant au moins 9 ans pour pouvoir profiter d'une réduction d'impôts de 30 % du prix des travaux en secteur sauvegardé et de 22 % en ZPPAUP. La réduction est calculée sur un plafond de 100.000 € et dure au maximum 3 ans. Les biens classés Monument historique doivent faire l’objet de travaux importants et être loués comme résidence principale du locataire. Le prix d'achat, le montant des travaux et les intérêts d'emprunt sont déduits des loyers pour créer des déficits fonciers. Ces derniers sont imputables sur les revenus globaux sans limitation de montant. Notre avis : Ces investissements sont intéressants pour les investisseurs les plus imposés. 
 
5. Choisir l'usufruit locatif 
 
La propriété du logement est démembrée. Seule la nue-propriété est acquise pour environ 60 % de la valeur totale du bien. Pendant 15 ans l’usufruit (droit d’usage) va être loué par un bailleur personne morale. Ensuite, l’acquéreur récupère le bien remis en état. Notre avis : Avec cette formule, le propriétaire n’a payé qu'une partie de son bien. 
 
Article réalisé par PAP. Plus d’informations et d’annonces immobilières sur www.pap.fr

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