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Que faire face à un locataire indélicat ?

De plus en plus de retraités investissent dans l’immobilier pour garantir leur retraite. Logement dégradé, loyers impayés, réalisation de travaux refusés, troubles du voisinage… les sources de conflits entre propriétaires et locataires ne manquent pas et cela peut rapidement se terminer devant les tribunaux. Pour une location sans souci, suivez le guide !

Toujours préférer l’amiable
 
En cas de conflit dans le cadre d’une location immobilière, tentez de trouver une solution amiable. Dans un deuxième temps, faites appel à la Commission départementale de conciliation (CDC) par lettre recommandée avec accusé de réception, ou encore par mail. Il y en a une par département. Le recours est gratuit en cas de litiges courant entre propriétaire et locataire. Litiges recevables : l’état des lieux, le dépôt de garantie, les réparations, les charges locatives. Votre courrier doit indiquer précisément votre nom, prénom, adresse des parties et statut, et l’objet du litige. A l’issue de la séance de conciliation, soit les parties sont d’accord, ou partiellement d’accord, soit l’accord est impossible, ce qui oblige dans ce cas à une action en justice. Pour les baux locatifs, le Tribunal d’Instance est compétent.
 
Saisir le Tribunal d’instance ou l’huissier
 
En cas de non-paiement des loyers ou des charges, la première étape consiste à envoyer au locataire un commandement de payer. Sans réponse de ce dernier, le propriétaire peut saisir le tribunal d’Instance pour obtenir la résiliation du bail. Attention, la justice peut également accorder un délai de paiement au locataire. En cas de dégradation des locaux, un huissier peut constater le mauvais état des locaux.
 
Déléguez !
 
Gérer un bien locatif n’est pas une sinécure. Il y a toujours un décompte de charges à récupérer, des devis à effectuer, des travaux à payer… n’hésitez pas à faire appel à un administrateur de biens ou à une agence immobilière. Ces professionnels se chargeront de veiller au bon déroulement du bail.
 
Propriétaire-locataire, qui doit payer la facture ?
 
Une claire répartition des rôles doit éviter que les rapports entre bailleur et locataire ne tournent au vinaigre. Le bailleur doit proposer un logement décent, en bon état avec des équipements en état de marche. C’est à lui d’entretenir le bien et si besoin de payer les dépenses dues à la vétusté, à un vice de construction ou en cas de force majeure.
 
Bien répartir les rôles
 
Les réparations à la charge du propriétaire sont : les grosses réparations dont celles dues à la vétusté, face à l’utilisation prolongée du bien : portes, fenêtres, électricité, chauffe-eau, chaudière, vétusté générale, réfection des peintures… Le locataire prend à sa charge l’entretien courant, à savoir : tout ce qu’il utilise au quotidien appelé « les réparations locatives ». A noter : Si les gros travaux ne sont pas à sa charge, il est impossible de s’opposer aux aménagements du locataire à partir du moment où il ne casse pas un mur porteur ou ne transforme pas l’agencement du logement.
 
Dégradation ou vétusté ?
 
Alors, problème d’usure ou de dégradation face à un mauvais entretien du logement ? Faites appel à un professionnel (plombier, électricien…). Il sera à même d’estimer le motif des réparations. Dans le cas contraire, le juge voire l’expert est compétent. Pour éviter cette déconvenue, les parties peuvent convenir d’appliquer une grille de vétusté dès la signature du bail. Cette grille définit au minimum pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles est tenu le locataire. L’institut national de la consommation (INC) en fournit plusieurs exemples.
 

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