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Location : résilier son bail

Quand peut-on résilier son contrat de location ?

Le locataire d'un logement loué à usage d'habitation principale peut donner son congé et résilier son bail à tout moment, dans des conditions strictement encadrées par la loi. Il doit respecter un délai de préavis de 3 mois. Ce délai peut toutefois être ramené à un mois si le locataire :

  • perd involontairement son emploi (licenciement ou rupture conventionnelle). Sont donc exclus les changements d'activité professionnelle volontaires, départs en retraite, démissions 

  • fait l'objet d'une mutation professionnelle 

  • retrouve un emploi à la suite d'une perte d'emploi 

  • trouve un premier emploi 

  • perçoit le RSA 

  • est âgé de plus de 60 ans et que son état de santé exige un déménagement rapide. 

  • s’il bénéficie de l’attribution d’un logement social

Le préavis sera également réduit à 1 mois du seul fait que le logement se situe dans une zone dite « tendue » (l'une des communes de 28 agglomérations de métropole, ce qui ne concerne pas le département de l’Aube).

Attention, depuis la loi ALUR, il est nécessaire de préciser le motif du préavis réduit, et d’en justifier dès le congé. A défaut, le préavis sera de 3 mois.

Dans le cas d’un bail « meublé », le locataire peut résilier son bail à tout moment, en respectant un préavis 1 mois.

 

Comment s’effectue la résiliation ?

Le congé doit être notifié au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Il peut être également remis à son propriétaire contre récépissé.

Ce congé doit être délivré par l'ensemble des signataires du bail. Attention, si le logement est occupé par un couple marié ou pacsé, même si un seul a signé le bail, le congé doit être donné par les deux, étant légalement "co-titulaires" du bail.

Le locataire doit payer le loyer et les charges pendant toute la durée du préavis, même s’il a quitté les lieux avant la fin de celui-ci, sauf accord du propriétaire de mise en place d’un nouveau locataire.

 

Qu’en est-il de la garantie versée à la signature du bail ?

Le dépôt d’une garantie par le locataire à la signature du bail ne le dispense pas de payer son loyer jusqu’à la fin du préavis, la garantie étant destinée au paiement d’éventuelles dégradations dans le logement, ou de loyers ou charges impayés. Cette garantie doit être restituée dans les deux mois de la remise des clés, sauf prélèvements nécessaires suite à l’état des lieux.

 

Un état des lieux est-il obligatoire?

Un état des lieux de sortie doit être réalisé avant la remise des clés. En principe, le locataire doit avoir effectué toutes les réparations qui lui incombent et rendre les lieux en bon état. Les dégradations éventuelles sont à sa charge mais pas les conséquences de la vétusté.

 

Le propriétaire peut-il résilier mon bail ?

Le propriétaire qui souhaite reprendre le logement donné en location « libre » ne peut le faire qu’à la fin du bail avec un préavis minimum de 6 mois et uniquement dans 3 cas :

  • pour un motif légitime et sérieux : retard répétés dans le paiement des loyers, troubles de voisinage, défaut d’entretien du bien loué ...
  • la vente du logement : le locataire est prioritaire. Dans ce cas, le congé vaut offre de vente (un prix doit obligatoirement être stipulé) 
  • la reprise du logement loué devant constituer la résidence principale du propriétaire ou d’un membre de sa famille. Ce type de congé doit obligatoirement mentionner la raison de la reprise, le nom et l’adresse du bénéficiaire ainsi que son lien de parenté sous peine de nullité du congé.

Des règles spécifiques s’appliquent pour le locataire âgé de plus de 65 ans disposant de ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du smic.

Dans le cas d’une location meublée, le propriétaire pourra mettre fin au bail, dans les mêmes cas, à chaque échéance du bail (généralement tous les ans), en respectant un préavis de 3 mois.

 

Benoît PAUPE, Notaire.

 

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