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Les dessous du crédit relais

Afin de faciliter la revente d’un bien pour en acquérir un autre, les banques proposent un prêt spécifique intitulé crédit relais. Explications.

De nombreux ménages choisissent d’acquérir un premier logement somme toute modeste, avant de le revendre quelques années plus tard pour agrandir leur famille au sein d’une demeure plus importante. Pour épauler ces secundo-accédants, les banques ont alors créé le crédit relais.

Un prêt à court terme

Ce type d’emprunt permet d’acheter le nouveau bien convoité – pour ne pas passer à côté d’un coup de cœur – avant d’avoir cédé votre domicile actuel. La banque consent ainsi une avance sur la somme que vous comptez obtenir en vendant ce logement. Elle atteint entre 50 et 70% de la valeur du bien, selon que vous avez déjà signé un compromis de vente ou que vous en êtes encore au stade des visites d’acheteurs potentiels (déduction faite du capital restant à rembourser si vous avez un prêt en cours).

Le crédit relais est en outre soumis au même taux d’intérêt que les emprunts immobiliers classiques, mais il se caractérise par une durée de remboursement raccourcie à une ou deux années, période jugée suffisante pour vendre votre ancienne habitation. De même, il est possible de différer les intérêts pour les régler au jour de la cession et sans pénalité, avec le capital avancé.

Une charge mensuelle importante

En général, ce prêt ne suffit cependant pas à financer complètement la nouvelle acquisition immobilière, d’autant qu’elle est souvent plus chère que la précédente. C’est pourquoi le propriétaire doit jumeler ce crédit relais avec un emprunt principal. Or, il n’est pas rare que le prêt ayant servi à acheter le premier domicile soit toujours en cours. Dans ce cas, tant que vous n’avez pas revendu ce bien, vous devez vous acquitter des mensualités de remboursement du crédit initial, de celles du nouveau prêt et de celles de l’assurance du crédit relais (les intérêts étant, eux, différés). Une charge financière conséquente !

« Achat-revente »

Certaines banques proposent alors une formule alternative dénommée « achat-revente » ou « relais-achat ». Elle consiste à racheter l’emprunt en cours de l’ancien logement, pour ensuite vous proposer un nouveau crédit global intégrant à la fois le capital restant dû sur ce prêt initial et le financement nécessaire à l’achat de votre future habitation. Malgré les pénalités de remboursement anticipé de votre premier emprunt, cette opération permet en principe de conserver des mensualités acceptables, au prix, néanmoins, d’un coût total du crédit potentiellement plus élevé.

Délai supplémentaire

Si ces montages financiers sont sans conteste avantageux dans un marché immobilier au beau fixe, rien n’est moins sûr à l’heure actuelle. Face à des prix de l’immobilier en baisse, les acquéreurs se font très pointilleux sur leurs critères de choix et n’hésitent pas à faire traîner les négociations en longueur. Or, le point faible du crédit relais réside dans le temps que va mettre le propriétaire à vendre son ancien logement. Plus cette durée est longue, plus le coût du prêt est important. Sans compter que, si la vente n’a pas été réalisée au terme de l’échéance prévue au contrat, la banque pourra tout de même exiger le remboursement intégral du crédit. À noter : un délai supplémentaire pourra être éventuellement négocié en contrepartie d’un coût forcément accru. L’idéal est donc d’avoir déjà vendu son bien ou tout au moins signé un compromis de vente, avant d’acquérir votre nouveau logement. À défaut, veillez à faciliter cette cession en proposant un prix au plus juste du marché et en mettant en valeur votre habitation.

 

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