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L'achat en nue-propriété

Souvent méconnu, il constitue pourtant un investissement intéressant, à condition de ne pas rechercher une rentabilité immédiate.

 

Principe du démembrement de propriété

La pleine propriété d'un bien immobilier se divise en deux droits : l’usufruit (droit d'user du bien et d'en recueillir les fruits comme les loyers) et la nue-propriété (droit de disposer d'un bien). Lorsque l'on sépare ces deux droits, on parle alors de démembrement.

 

Pratique

En pratique, l'achat de la nue-propriété est proposé le plus souvent pour des biens neufs pour lesquels les usufruitiers sont des institutionnels prives ou des bailleurs sociaux.

 

Le prix de vente de la nue-propriété

Il est calculé après déduction de la valeur de l'usufruit dont le montant est fixé en fonction:

- des revenus potentiels liés au bien,

- des provisions pour charges à venir,

- de la durée de l'usufruit conservé,

- Et éventuellement des conditions de financement de l'usufruitier.

En moyenne, le prix de la nue-propriété est compris entre 45% et 60% du prix en pleine propriété.

 

La convention d'usufruit

Elle est signée par le nu-propriétaire et l'usufruitier et fixe notamment la durée de l’usufruit (entre 10 et 20 ans en moyenne) et les obligations des parties (répartition de la charge des gros travaux…).

Durant toute la durée de l'usufruit, le nu propriétaire ne perçoit aucun loyer. En contrepartie, il est déchargé de tous travaux d'entretien du logement, du paiement des charges de copropriété et du paiement de la taxe foncière.

A l’issue de la convention de démembrement, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien et peut en percevoir les revenus.

 

Avantages fiscaux

Pour le nu propriétaire, l'immeuble dont il a acquis la nue-propriété n'entre pas dans son patrimoine soumis à l’ISF, mais dans celui de l'usufruitier.

Par ailleurs, acheter un bien immobilier à crédit permet, même si l'on ne perçoit pas de revenus locatifs, de déduire les intérêts de l'emprunt de ses autres revenus fonciers, si le bien est destiné par le nu-propriétaire à la location une fois l’usufruit éteint.

Enfin, le nu-propriétaire bénéficie dès son acquisition des abattements par année de détention pour le calcul de sa plus-value, le jour où il revendra le bien.

 

Me Benoît PAUPE

Notaire

 

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