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La vente d’immeuble 5 - Le transfert de propriété

La vente est le contrat par lequel se transfert la propriété d’un bien…

Quand ce transfert a-t-il lieu ?

 

La vente se définit comme « un contrat par lequel une partie (le vendeur) transfère la propriété d'une chose ou d’un droit à l'autre partie (l’acquéreur), qui s'oblige à en payer le prix.

Un transfert automatique…

Ce transfert de la propriété du bien est un effet du contrat. Il se réalise automatiquement, sans aucune intervention du vendeur : dès lors que la vente est conclue, l’acquéreur devient propriétaire du bien vendu, et peut donc user de ses droits, notamment donner son bien en garantie, voire le revendre.

… mais aménageable

Ce principe peut cependant être aménagé volontairement par les parties. C’est principalement le cas lors de la signature d’un compromis : s’il y a vente puisqu’accord sur la chose et sur le prix, le transfert de propriété est reporté à la signature de l’acte authentique de vente, qui fixera l’ensemble des droits et obligations des parties, et constatera généralement le paiement du prix par l’acquéreur. Ceci pour éviter que le vendeur perde son droit de propriété sans que le prix soit versé.

La vente d’immeubles à construire

Des aménagements ont été également prévus par la loi, notamment en matière de vente d’immeubles neufs : il s’agit des « ventes à terme » et des « ventes en état futur d’achèvement », signées entre le constructeur de l’immeuble et l’acquéreur avant même l’achèvement de la construction de l’immeuble.

Les premières, en pratique peu usitées, prévoient le transfert de propriété une fois l’immeuble construit et… payé. Les secondes prévoient un transfert de la propriété du terrain dès la signature, et des constructions au fur et à mesure de leur édification.

Le transfert des risques

La conséquence principale de ce transfert de propriété (nous l’avons vu généralement reporté au jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire), est que l’acquéreur assume, dès la conclusion de la vente, la totalité des risques du propriétaire. Par suite, même en cas de destruction du bien (incendie, inondation…) il devra assumer ses obligations nées du contrat, et notamment payer son prix.

De même, dès la conclusion de la vente, le bien vendu entre dans le patrimoine de son acheteur… et constitue par suite un gage supplémentaire pour ses créanciers : ceux-ci pourront dès lors se saisir du bien, sous réserve des droits des autres créanciers, pour obtenir paiement de la dette.

Ce transfert de la propriété du bien vendu constitue le point de départ des autres obligations des parties, et notamment l’obligation de délivrance du vendeur, c’est-à-dire l’obligation qu’a ce dernier de remettre le bien à son acquéreur, afin qu’il puisse en prendre réellement possession. Cette obligation se traduit, le plus souvent, par la remise des clés…

 

Textes de référence :

Articles 1138 et 1583 du code civil

 

Benoît PAUPE

Notaire.

 

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