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Et si vous achetiez un logement HLM ?

La propriété immobilière peut se trouver partout, parfois là où l'on ne l'attend pas. Exemple avec les logements sociaux, ouverts à la vente selon certaines conditions qui vont changer à partir du 1er juin. Un moyen original pour les locataires de devenir propriétaires et un levier efficace pour les bailleurs sociaux pour rénover leur parc.

 

À la recherche d'un bien immobilier à acheter ? Si vous scrutez attentivement notre supplément « ImmoConso » chaque semaine, vous êtes sans doute tombé sur des offres provenant de bailleurs sociaux. Dernier exemple en date avec cette annonce de Troyes Habitat, publiée il y a un mois : « Appartement T3 duplex de 66 m2, place Saint-Nizier à Troyes, en double exposition au premier étage sans ascenseur, deux chambres, travaux d'embellissement à prévoir ». Situé à deux pas de la cathédrale de Troyes et du centre universitaire, le bien est mis en vente à 89 000€. L'univers des logements sociaux étant plus diversifié que les barres d'immeuble, des maisons sont également proposées à la vente.

On savait les trois organismes HLM de l'Aube (Troyes Habitat, Aube immobilier et Mon Logis) très présents dans l'immobilier locatif dans le département. On les connaissait moins comme vendeurs d'appartements ou maisons. C'est pourtant une obligation légale. « Depuis la loi Boutin (2009), nous avons l'obligation de mettre en vente 1 % de nos logements », explique Serge Laurent, directeur général de Mon Logis. Potentiellement, 780 logements sont aujourd'hui à vendre chez Troyes Habitat, contre 600 chez Mon Logis. En réalité, les cessions de logements HLM sont antérieures à la loi Boutin. « À Troyes Habitat, on le fait depuis les années 1990 », avance Philippe Coudrot, le directeur général. Avec le fameux 1 % de la loi Boutin, le législateur justifiait deux arguments : permettre au locataire de devenir propriétaire et favoriser la mixité dans les quartiers populaires. Pour les bailleurs sociaux, céder une partie du patrimoine est financièrement pertinent. « Chaque année, grâce à ces ventes nous bénéficions de 2,5 millions d'euros de fonds propres. Ils sont obligatoirement réinvestis », éclaire Philippe Coudrot.

Entre 600€ et 1 200€ le mètre carré

Que vendent les bailleurs sociaux ? « C'est le conseil d'administration qui décide », lance le directeur général de Troyes Habitat. La loi fixe à 10 ans l'âge minimum du logement social avant sa possible mise en vente. Comment se déroule une transaction ? Selon les situations, les règles ne sont pas toujours les mêmes que lors d'une vente classique. « Si le bien est occupé, le locataire est informé. Il a deux mois pour se positionner s'il est intéressé ou pas. S'il ne souhaite pas devenir propriétaire, il reste locataire de son logement », développe Serge Laurent.

Si le bien que l'organisme HLM souhaite céder est vacant, il existe deux options. « Nous devons faire une publicité dans un journal d'annonces légales et l'ensemble des locataires a la priorité sur la vente dans un délais de deux mois », complète le directeur général de Mon Logis. Passé ce délai, le bien est ouvert à la vente à n'importe quel acquéreur.

Qui achète ces logements HLM ? Selon les bailleurs sociaux interrogés, ce sont en majorité des locataires qui se portent acquéreurs...

Combien coûte un logement social ? La loi impose de déterminer le prix par le service des domaines, qui sera ensuite validé par le conseil d'administration. Le prix ne peut pas être supérieur ou inférieur à 35 % du prix fixé par les domaines. Comme pour une transaction classique, une marge de négociation est tout à fait légale. « On ne va pas non plus brader nos biens », prévient Philippe Coudrot qui estime les prix du parc de logements à vendre à Troyes entre 600 € et 1 200€ le mètre carré. « On ne cherche pas à vendre le plus cher », souligne son confrère Serge Laurent. Il y a des affaires à saisir...

Franck DE BRITO

 

La fin des « frais de notaires réduits » au 1er juin...

C'était l'un des arguments commerciaux avancé dans les annonces de ventes de logements sociaux. « Les frais de notaires réduits » n'existeront plus à compter du 1er juin 2016 dans l'Aube. Pourquoi ? Le conseil départemental a décidé de ne plus reconduire l'exonération des droits d'enregistrement et de taxe de publicité foncière. Celle-ci s'appliquait depuis 2002 sur les cessions de logements sociaux et les rachats effectués par des organismes HLM d'accédants à la propriété en difficulté. L'avantage fiscal privait le Département de recettes. « L'efficacité économique de ces exonérations n'étant pas démontrée et au regard de la perte substantielle de recettes qu'elles entraînent pour le Département (évaluée entre 83 000 et 190 000 euros par bailleur chaque année), [le conseil ne souhaite] pas reconduire le régime d'exonérations facultatives de droits d'enregistrement et de taxe de publicité foncière actuellement en vigueur », précise la délibération votée au mois de mars dernier. Du côté des bailleurs sociaux, cette décision fait grincer des dents. « On déplore cette décision, regrette Serge Laurent de Mon Logis. Cela va contribuer à surenchérir le prix de vente à plus 6 % pour les acquéreurs en ajoutant les frais de notaire désormais. Cela risque de mettre un frein et de fragiliser les dossiers... »

 

 

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