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Crédit immobilier : pourquoi les taux continuent-ils à baisser ?

La baisse des taux de crédit immobilier se poursuit. Le phénomène s'accentue ces dernières années et profite aux acquéreurs et aux investisseurs. Quel plancher va atteindre la courbe des crédits ? Deux courtiers troyens répondent à nos questions.

 

Depuis 2011, la courbe des taux de crédits immobilier ne cesse de descendre. À cette époque, le taux fixe s'élevait à 3,93 % sur 20 ans (voir le graphique ci-dessous). Cinq ans plus tard, il frôlait les 2 %. Aujourd'hui les emprunteurs peuvent bénéficier de ce taux, mais sur une durée 25 ans... Un article du Figaro assurait il y a quelques jours que les taux de crédit immobilier n'étaient jamais arrivés au plus bas depuis 70 ans ! « La baisse des taux qui avait déjà été rapide durant les premiers mois de 2016 connaît une accélération remarquable en mars », souligne l'Observation Crédit logement.

 

Pourquoi une telle baisse des taux ? 

 

Franck Mulley, courtier en crédit immobilier à l'agence Empruntis à Troyes, fournit quelques éléments de réponse. « La Banque centrale doit diminuer ses taux directeurs au 1er juin. Aujourd'hui, le crédit immobilier est devenu un produit rentable pour les banques, plus qu'un placement. Qui dit banque prêteuse dit environnement concurrentiel : les banques sont donc obligées de suivre leur grille de taux », lance le courtier. Selon l'expert en crédit, la tendance au mois de mai serait stable voire baissière. « Les banques centrales en achetant des actifs sans risque c'est à dire des obligations d'État créent une demande faisant baisser les rendements des bons du Trésor (obligations assimilables du Trésor - cours de référence des banques pour se financer) - donc baisse des taux », ajoute Cyril Paléni, conseiller en financement chez Financialis à Saint-André-les-Vergers.

D'autres éléments conjoncturels expliquent cette tendance : « l'abondance de ressources d'épargne faiblement rémunérées, de taux des OAT (obligations d'État à 10 ans) qui sont presque revenus à leur niveau du printemps 2015 (avant le déclenchement de la crise grecque) et d'une nouvelle amélioration des conditions de refinancement de la BCE », ajoute l'organisme auprès du Figaro. La belle saison est un paramètre à prendre en compte. « Le marché de l'immobilier est actif dans les beaux jours, entre avril et juin avec la fin de l'année scolaire, la saison des déménagements, etc. », complète Franck Mulley.

Des taux à 1,60 % sur 20 ans

Les taux de plancher du mois d'avril sont particulièrement alléchants : 1,60 % sur 20 ans, 1,30 % sur 15 ans... « Sur 25 ans, on est proches de 2 %. Il y a tout intérêt à emprunter », juge Franck Mulley. D'ailleurs, si l'on en croit ce dernier, la demande de crédits immobiliers a repris de l'ampleur avec les beaux jours. « On sent que la population affiche un intérêt pour rechercher sa résidence principale et un regain d'intérêt pour du locatif. Aujourd'hui, quelqu'un qui a un peu de capital a tout intérêt à investir dans la pierre qui offre des rendements bien supérieurs qu'un livret A par exemple », explique Franck Mulley.

L'autre conséquence liée à la baisse des taux est le rachat de prêts. « On est reparti dans une belle dynamique », assure Franck Mulley citant une étude nationale disant qu'en 2015, 30 % des Français étaient intéressés au rachat de prêts. « Il reste du grain à moudre », ose le courtier. Quelques exemples concrets donnent une idée de l'avantage que représente la renégociation de crédit. « J'ai vu un taux proche de 4 % pour un bien acheté dans les trois années précédentes. On arrive à faire des gains très conséquents. » Et le professionnel du crédit de délivrer quelques conseils : « Il faut faire le calcul, être dans le premier tiers de son crédit et gagner au moins 0,7 point d'écart par rapport au taux d'origine. » Cyril Paléni va encore plus loin : « à partir d'un point d'écart sur le taux nominal, la renégociation est envisageable. De plus, les assurances de prêt ont un impact important sur les échéances (depuis 2015 - loi Hamon, le client a la possibilité de changer de compagnie d'assurance en date anniversaire de son financement). »

 

Jusqu'où peut aller la tendance baissière ?

 

« La baisse peut encore se poursuivre », signale Cyril Paléni. « On est proche d'un plancher aujourd'hui, lance Franck Mulley. Structurellement les taux peuvent difficilement aller plus bas. C'est le moment ou jamais. On est dans un cycle où l'économie va repartir. Les taux vont donc repartir à la hausse. » 

Franck DE BRITO

 

 

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