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Comment vendre son bien immobilier occupé par un locataire ?

Comment vendre son bien immobilier occupé par un locataire ?

Le propriétaire qui ne désire pas attendre la prochaine échéance du bail peut toutefois vendre son bien immobilier, assorti du bail.

Droit de préemption du locataire

Le locataire peut acquérir le bien en priorité dans deux cas :
la première vente du logement divisé ou subdivisé en lots
la vente de l’immeuble dans sa totalité - sauf si l’acquéreur s’engage à maintenir le bail pendant 6 ans, s’ils appartiennent à la même famille que le vendeur, ou si la commune exerce son droit de préemption.

Le propriétaire doit faire une offre contenant un prix, Le locataire a 2 mois pour l’accepter (4 mois s’il doit prendre un crédit), et perd sa priorité en cas de refus ou expiration du délai. Si le propriétaire propose le bien à un prix inférieur, il doit en informer le locataire.

A défaut de droit de préemption, il est recommandé d’informer le locataire de la vente pour permettre les visites (jusqu’à 2 heures par jour ouvrable).

Spécificités du bien occupé

Le poids de la transmission du bail justifie un prix de vente moins élevé. La décote envisagée est fonction de la durée du bail, du montant du loyer ou de l’âge du locataire.
L’arrivée du nouveau propriétaire ne modifie pas le contrat de bail qui se poursuit sous les mêmes conditions. L’acquéreur bénéficie de la caution solidaire si existante, mais ne peut imposer au locataire de prendre d’autres garanties.

Congé du locataire

Les lois ALUR (24 mars 2014) et Macron (6 août 2015) ont renforcé la protection du locataire.
l’acquéreur ne peut pas donner congé au locataire lorsque l’échéance du bail se situe moins de 3 ans après la vente
l’acquéreur ne peut pas donner congé pour s’installer dans les lieux ou y installer un proche lorsque l’échéance du bail se situe moins de 2 ans après la vente.

Cet article a été rédigé en partenariat avec LegaLife. LegaLife.fr est une plateforme juridique en ligne qui met à disposition des chefs d'entreprise et des particuliers l’ensemble des services dont ils ont besoin pour faire face à leurs problématiques juridiques.

 

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