Si la définition de la plus-value immobilière est, en apparence, assez simple car celle-ci correspond à la différence (positive) entre le prix d’acquisition du bien et le prix de cession, son mode de calcul, lui, l’est beaucoup moins. En effet, il ne s’agit pas uniquement d’une simple soustraction mais d’ajouter plusieurs éléments.

 

Le calcul de la plus-value immobilière est important, notamment en cas de transmission de patrimoine car cette valeur aura un impact sur le calcul des impôts.

 

La première étape (et la plus simple) consiste à calculer la plus-value brute. Pour connaître celle-ci, pas de calculs complexes, il suffit de prendre le prix de cession moins le prix d’acquisition. Attention toutefois à ces 2 prix :

  • Le prix de cession est égal au prix de vente plus les charges de l’acquéreur et minoré de la TVA acquittée et des frais inhérents à la vente (comme les diagnostics DPE  ou plomb…),
  • Le prix d’acquisition correspond au prix d’achat auquel on ajoute la TVA acquittée, les frais d’enregistrement, les frais de notaire mais aussi les travaux effectués pour la construction, la reconstruction ou un agrandissement (pensez à conserver tous les justificatifs), qu’ils soient directement pour la maison, pour la voirie ou l’assainissement.

Précision : pour une maison construite sur un terrain nu à l’origine, les modalités de calcul sont les même mais il faudra prendre en compte les frais inhérents à l’acquisition du terrain en ligne de compte dans le calcul du prix d’acquisition.

Vous n’avez plus les factures correspondant aux différents montants ? Pas de stress inutile. Dans ce cas précis, l’administration fiscale a prévu la situation grâce à des forfaits de majoration.

Concernant les droits d’acquisition (notaire, enregistrement…), la majoration forfaitaire qui s’applique en l’espèce est équivalente à 7,5 % du prix d’achat. Un pourcentage qui correspond globalement à l’intégralité des frais constatés pour un achat dans l’ancien.

Pour les travaux pour lesquels vous ne trouveriez plus les factures, la majoration prévue est de 15 % du prix d’achat. Toutefois, celle-ci n’est possible que si vous pouvez justifier d’un titre de propriété de plus de 5 ans.

Ensuite, une fois que vous disposez de la plus-value brute, vous pouvez calculer la plus-value nette car, selon les montants et du moment qu’elle soit positive (sinon on parle de moins-value), il y a d’une part les impôts et de l’autre les prélèvements sociaux dont il faudra vous acquitter.

 

 

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