Au fil du temps, on acquiert souvent un patrimoine immobilier qui peut être constitué de différents types de biens : résidence principale, une ou plusieurs résidences secondaires mais aussi des investissements locatifs en meublé ou non meublé, des parts d’OPCI ou de SCPI… et la liste peut être complétée par d’autres produits. Seulement comment transmettre son patrimoine afin que les droits soient optimisés en termes de fiscalité ?

La plupart du temps, la transmission d’un bien immobilier se fait en direction des héritiers (au sens juridique du terme, ils peuvent être descendants ou ascendants quand il n’y a pas de descendants) mais elle peut se faire également entre époux, pacsés ou concubins (voir l’article page suivante).

Dans le cadre d’une transmission vers les héritiers descendants, il convient d’anticiper au maximum celle-ci car sinon les frais de transmissions correspondent à ceux d’un héritage classique avec des droits de successions calculés sur la valeur nette d’un immeuble par exemple (avec un abattement de 20 % s’il est occupé par le conjoint survivant ou les enfants). Et si le barème d’imposition n’est que de 5% pour un enfant pour une part taxable de 8072 € (après abattement de 100 000 €  depuis 2012), il peut monter à 20 % pour les parts taxables entre 15 932 € à 552 324 € (toujours après abattement). Ainsi, pour régler la succession, les héritiers sont bien souvent obligés de démembrer le patrimoine… ce qui n’est pas le but !

Ainsi, il vaut mieux prévoir l’avenir et recourir à des donations de votre vivant. En effet ce système permet de commencer à transmettre le patrimoine progressivement en profitant des abattements spécifiques de ce régime.

En effet, la donation permet de transmettre jusqu’à 100 000 € par parent, sans frais, tous les 15 ans à chacun de vos enfants. Donc selon la donation mise en place, vous pouvez « léguer » progressivement votre patrimoine sans devoir acquitter des frais importants. Dans ce système, privilégiez la donation partage qui « fixe » la valeur du ou des biens au jour de la donation. Cela empêche par la suite une éventuelle action d’un enfant contre ses frères et sœurs.

Ensuite, sur les conseils de votre notaire ou d’un avocat spécialiste, vous pouvez étudier la possibilité d’effectuer une donation :

 

  • En pleine propriété : les droits des biens sont intégralement transmis aux bénéficiaires et vous n’avez plus le contrôle du patrimoine par la suite.
  • En démembrement : vous transmettez la nue-propriété aux bénéficiaires et vous conservez l’usufruit. Ainsi, si vous possédez notamment des investissements locatifs, vous pouvez toujours percevoir les loyers.

 

Dans tous les cas, cette donation devra être faite devant un notaire qui se chargera alors de de toutes les formalités de déclaration au fisc. Il vous restera à acquitter alors les frais de notaire et les taxes dues.

 

 

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